2022-1-26 15:17 |
В целом покупать квартиру с зарегистрированными в ней людьми безопасно. Но есть и риски. Рассказываем о них.
На вторичном рынке нередко встречаются квартиры, в которых кто-то зарегистрирован. Например, семья за счет продажи жилья поменьше хочет купить жилье побольше, а выписаться некуда — сделать это семья планирует после продажи своей и покупки новой квартиры. Безопасно ли покупать такую недвижимость, вместе с экспертами разбирался АиФ.ru.Когда есть рискиЛюбую квартиру на вторичном рынке перед покупкой нужно проверять. Если в квартире зарегистрированы люди, нужно обязательно выяснить, как собственник получил недвижимость и что за люди в ней зарегистрированы. Практикующий юрист Татьяна Петренко не рекомендует покупать квартиру в следующих случаях:У кого-то из жильцов есть договор пожизненного проживания или пользования квартирой.Жильцы отказались от приватизации, а это значит, они опять же пользуются правом пожизненного пользования жильем (отказаться от него они могут только по собственному желанию).Сделку хотят совершить родители несовершеннолетнего ребенка, который является собственником (в новой квартире родители должны наделить его правом на аналогичную жилплощадь, но могут этого не сделать).В квартире зарегистрирован недееспособный гражданин, его волей руководит опекун или человек не признан таковым, но состоит на учете в психоневрологическом диспансере. Тогда для сделки потребуется мнение медэкспертов и согласие органов опеки. «Исключение составляют случаи, когда квартира обременена вышеописанными обстоятельствами, но жильцы согласны сняться с учета после сделки. Это добровольное согласие должно быть обязательно подкреплено нотариальным заверением их слов. Иначе потом никто и ничто не сможет выселить их с заветных квадратных метров», — поясняет Петренко.В свою очередь адвокат Владимир Постанюк рассказывает, что квартиры с зарегистрированными людьми могут продаваться на торгах. И это вовсе не гарантия безопасной сделки — можно легко обзавестись жилплощадью с посторонним человеком. «Недавно в практике был такой случай. Должник взял ипотеку, выплатить не смог, а другого жилья, куда можно было бы переехать, у него не было. Судебный процесс (две инстанции) и исполнительное производство (принудительное выселение приставами) заняло больше года. Все это время предыдущий собственник жил в квартире, копил долги по коммуналке и не давал новому собственности распоряжаться имуществом. Полиция тут не помощник, пока не будет решения суда о выселении», — предупреждает Постанюк. Если сделка альтернативная?Пример, который мы привели в начале статьи про семью, желающую улучшить жилищные условия за счет продажи одной квартиры и покупки другой — классическая альтернативная сделка. Как говорит управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка, при альтернативной сделке в договоре указывается срок, за который продавец должен выписаться из старой квартиры (обычно это две-три недели). Данное обязательство заверяется у нотариуса. За нарушение сроков можно установить штрафные санкции, подсказывает Постанюк. Если добровольно продавцы в указанный срок сниматься с регистрационного учета откажутся, можно смело обращаться в суд с исковым заявлением, добавляет он. Если собственником квартиры является зарегистрированный в ней несовершеннолетний ребенок, потребуется разрешение органов опеки и попечительства. «Такое разрешение будет предоставлено только в случае, если дети получат не меньшую долю площади в другом жилом здании и не с худшими условиями по сравнению с продаваемой жилым объектом недвижимости. Если в выписке из ЕГРН указаны несовершеннолетние, то перед подписанием договора купли-продажи квартиры лучше потребовать ознакомления с разрешением органов опеки и попечительства», — поясняет доцент департамента правового регулирования экономической деятельности Финансового университета при Правительстве РФ, генеральный директор юридической компании, к. ю. н. Оксана Васильева. Когда покупать безопасно?Когда в квартире зарегистрированы жильцы, не имеющие права на пожизненное проживание, говорит Петренко. В этом случае суд очень быстро выселяет таких жильцов, даже если они отказываются сняться с учета. Как покупать безопасно?Обещание продавца сняться с учета в проданной квартире лучше заверить нотариально, поэтому в случае нарушения своего слова можно сразу обратиться в суд.При этом, кроме продавца, там могут быть прописаны и его члены семьи. Как правило, это не является какой-то проблемой, но лучше все обговорить с продавцом, указывает Васильева.Порядок общения с зарегистрированными жильцами, по словам Петренко, должен быть такой:За две недели до сделки их следует уведомить о вероятной продаже и смене собственникаБудущий владелец (то есть вы) обязательно должен пообщаться с жильцами, убедиться, что до них дошло уведомление, а также оценить их готовность сняться с регистрационного учета и подписать у нотариуса соответствующие бумаги. «Не заключайте сделку, пока все бумаги о том, что люди выселяются, не будут на руках», — советует эксперт.А если бывшие жильцы не выписываются?Выписать бывших собственников из квартиры можно только через суд. «Нужно подать исковое заявление о признании человека утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. К иску нужно приложить выписку из домовой книги, выписку из ЕГРН и договор купли-продажи квартиры. После того, как решение вступит в законную силу, его следует отнести в МФЦ, после чего прежних жильцов снимут с регистрационного учета», — резюмирует Постанюк.
Аналог Ноткоин - TapSwap Получай Бесплатные Монеты
Подробнее читайте на aif.ru
